去除房貸6大迷思 不動產變動產

房貸的學問蠻大的
有房貸的千萬不能只是傻傻的
只顧著每個月按時繳房貸
還是要稍微注意一下
當發現不合理時要反應
反應沒結果
還可以選擇轉貸
所以要時常注意相關的資訊
房貸有時不只是債
也會是很好的理財方式之一
 
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除房貸6大迷思 不動產變動產

 撰文/李美澐

買房子是多數人的一生大事。不過,許多人在辦理房貸時,卻一心只想「趕快把房貸辦下來,日後再每月努力償還」,卻常常忽略掉房貸其實不只是單純的負債而已,它還是一個可以理財的工具。

根據統計,國人的房屋自有率已經高達八五%。但是因為房價動輒高達數百萬或上千萬元,除了少數極有錢的富人之外,大多數民眾都會選擇透過房屋貸款來一圓購屋夢。

建華銀行個人金融部副理高國興指出,過去房子通常與「不動產」及「流動性低」畫上等號。民眾買房子除了自住、出租或買賣之外,根本不知道房貸如果運用得當,可以讓自己或整個家庭的理財更具彈性、生活過得更輕鬆,更有助於完成人生的其他夢想。

其實,所有的房貸客戶都是一樣的,都希望自己的貸款利率最低,能節省最多的錢,也就是能夠「省成本」或「省利息」。不過,根據高國興的觀察,多數人在辦理房貸時,通常會犯了以下幾項錯誤的迷思。

低利率是惟一選擇?再看看有無其他附加價值

迷思一,利率低是挑房貸的惟一選擇。高國興指出,各家銀行包裝房貸的方式不一,有些標榜第一年超低利率,有些用三年的優惠利率來作訴求,也有用較長的貸款期限,以時間換取空間來吸引客戶的……,林林總總令人眼花撩亂,但是他提醒這些貸款戶,從長天期的平均牌告利率來看,各銀行的差異不大,只是優惠的數字高低與年限不同而已。

事實上,銀行對貢獻度不同、往來深度不同的客戶,利率優惠條件的標準各異。精打細算的房貸客戶,不能只看短期的牌告利率較低,就以此做為選擇房貸的惟一考量。尤其是想轉貸的民眾,更不能忘記隱藏在背後的成本,如代書費、清償塗銷及重新設定的地政規費,還有原貸款銀行是否有提前清償的罰款等,都是必須考慮的條件。

高國興也強調,客戶是否真的能占到便宜,並不能單看利率數字的高低,還應該注意房貸的其他附加價值。例如:負責推薦房貸的理財專員是否夠專業,能否為客戶選擇最有利的貸款商品,或最有利的房貸利率?甚至在辦妥房貸之後,後續相關投資理財建議及規畫的提供,才是客戶真正能「A到好康」的重點。

錢借愈多愈好?小心利率上揚愈還愈多

迷思二,借的錢愈多,才是好房貸。目前許多客戶迷信能借到房價百分之一百的房貸才是優質的商品。事實上,資金是需要成本的,多借錢必須負擔更多的利息,特別當市場利率向上翻揚之際,勢必會增加借款人的財務負擔,讓自己好像在「愈還愈多,似乎永遠還不完」的噩夢中循環。因此,為了顧及日後的生活品質,高國興建議想貸款的民眾,要審慎衡量自己的還款能力及期限,不超過自己能力負擔的貸款,才是最明智的選擇。

借了錢就開始還? 還是可以隨借隨還

迷思三,房貸只能還,不能靈活運用。事實上,房屋貸款商品已經朝向多元化發展,並衍生出非常多針對不同財務需求族群設計的產品。因此,辦理房屋貸款之後,每月努力還錢,卻無法靈活動用的舊式房貸,早就是不合時宜的落伍商品。取而代之的,應該是「可以隨借隨還,有借才會計算利息」的理財型房貸才是上品。

房子拿來做資金周轉? 理財型房貸比現金卡好用

迷思四,資金周轉時不會善用房子為借款工具。在現金卡氾濫的今天,許多人身上都備有一張在有急用時就可以「領」錢的現金卡。沒錯,現金卡是相當方便的借錢工具,它提供持卡人一個固定的循環額度,只要在此金額之內,持卡人可以隨時動用,並且根據動用的金額計息。對一些可能隨時需要資金周轉,無法耐心等候銀行逐一審核貸款程序的民眾來說,現金卡確實提供了實質上的便利與快速。

但是,現金卡最大的缺點就在於它的利率高得嚇人(大約一二%至一八%)。相對於無擔保、純信用的現金卡高利率,利用房屋貸款做抵押的理財型房貸利率,卻相對便宜甚多。事實上,理財型房貸不但是目前各種借款管道中,成本最低廉的,也同時具有「隨借隨還,有借才計算利息」的優點。

理財型房貸選擇不多?滿足不同財務需求背景的人

迷思五,理財型房貸只有一種,而且每家銀行的內容都差不多。事實上,理財型房貸不但有最常見的「額度可以循環利用」的基本型外,還有所謂的「抵利型」或「免利型」的選擇。對不同財務需求背景的人來說,適合採用的房貸類型也不一樣。

高國興以基本的理財型房貸為例,它的特點是「提供借款人一個可以隨時動用的『額度』,同時隨借隨還,任君選擇,並且按日計息」;至於「優利型房貸」又稱為「抵利型」或「免利型」房貸,它的優勢是「存款利息可抵貸款利息,適合有積蓄,但希望保持隨時可動用資金彈性」的一般大眾。

拉長貸款年限減輕負擔?臨時周轉不要輕易動用

迷思六,動用寬限期或拉長貸款年限來減輕繳款負擔。對於年紀輕,收入不豐的房屋首購族來說,善用房貸寬限期,並且拉長申貸的年限(例如由二十年延長到三十年),確實可以透過每個月月付金的降低,分散房貸的財務壓力。

但是,如果單純只是臨時周轉或投資需求,那麼因貸款年限拉長所增加的利息支出就值得考量。所以,若不希望手頭因為錢全繳了房貸而變得吃緊,那麼善用理財型房貸,其實就能解決以上的困擾,而不需要動用到寬限期與延長申貸年限的行為。

貸款戶所付利息的多寡,與本金償還的時間有密切關係。如果快速償還本金,貸款戶的利息負擔才會比較低。所以高國興指出,從「不想讓銀行多賺些利息」的前提出發,貸款戶最好是不要輕易動用寬限期的優惠,或是應該縮短借款的年期才是。

破除六大迷思 四大行動重點提示

為了避免落入以上的六大房貸迷思,並且努力將不動產變為流動性高的理財工具,高國興從專業的角度出發,提供想要辦理房屋貸款的民眾以下四大重點:

重點一,如果還沒有房屋貸款的人,在開始向銀行辦理房貸時,就先做好規畫並慎選適合的商品。除非不得已,盡量以較具彈性的理財型房貸為主。特別是預期未來會有資金周轉需求的民眾,理財型房貸應該是首要選擇。

重點二,一旦選定了適合自己的理財型房貸後,應該要確實了解所辦房貸的特色、功能,以及它在理財上的正確運用方法。舉例來說,如果辦的是理財型房貸,未來如果有一大筆現金入帳(像是年終獎金),就可以立即償還貸款,讓貸款的本金降低。如此不但可以節省一筆利息費用,也多了一筆未來再循環動用的資金;假如自己辦理的是優利型房貸,在有錢時,就應該盡量存到銀行帳戶中,也同樣能達到「盡速償還本金(降低未來利息負擔)」與「多一筆靈活資金」的功能。

重點三,依照資金需求的長短,決定臨時周轉的來源。高國興強調,有資金需求時,應根據期間長短來決定借錢的方式,而非採取不變的對應方式。如果是短期資金的周轉,就適合直接動用理財型房貸的循環額度;如果是長期資金的投入,則應該與銀行的房貸專員另行討論,再重新配置貸款的金額與方式。

重點四,最後,選擇一位好的房貸專員,等同於選擇一個好的房貸商品。高國興強調,好的房貸專員可以幫民眾選擇最適合的商品,同時在辦完貸款之後,還能提供其他量身訂作的理財規畫及建議,創造個人財富管理最完整的價值。因為理財是長久而嚴肅的決策過程,而一位好的房貸或理財專員,才能幫助有需求的民眾,順利而循序漸進地達成投資理財的目標。(本文選自《今周刊》特刊《MAN POWER挑戰人生中場》)(更多精采內容,詳見《今周刊》第479期)

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