Archive for 理財

房仲業務員不會告訴你的10句話

房仲業務員不會告訴你的10句話

購屋可能是一生當中最大筆的支出,大意不得。但是,以下幾個觀念,你都知道嗎?

文/黃采薇  攝影/劉國泰
2007年7月 Cheers雜誌

這幾年,海外投資大熱門、國內股市黑翻紅,房地產也強強滾。

根據《住展》雜誌的資料,台北縣的預售屋光是近1年,就有11.3%的漲幅,北台灣房屋推案量也屢創新高。不論你是購屋自住,還是做為理財投資,你都該來看看這10句房屋銷售員不會主動對你說的話:

1.進房市如進股市慎防追高殺低

股票市場有「擦鞋童理論」,意思是當買氣已經熱絡到連擦鞋童都知道有賺頭的時候,距離行情高點已經不遠,此時貿然投入股市,多半難逃追高殺低的命運。

同樣的道理運用在房市亦然,「創新高」的建案,通常會吸引媒體大篇幅報導,但如果以為這樣就大有賺頭,你可能就會當上最後1隻老鼠。《住展》雜誌研發長倪子仁說,這樣的例子屢見不鮮,之前香港大亨李澤楷到台中,各界馬上爭相分析台中房市前景看好,其實炒作成分比較大。

2.房屋漏水、使用面積等最易忽略細節

買房子,大家會看採光格局,挑周邊動線,但若沒有先弄清楚幾個關鍵小細節,可能會讓你在搬進新居之後備感困擾。

最常見的爭議有二:房屋漏水和房屋坪數問題。

信義房屋專案經理孫志仁說明,仲介公司是否有提供漏水修繕補助,應該在事前問清楚,以免住進之後才發現問題,屋主和仲介公司兩廂推託,侵害到買方權益。

此外他還提醒,「使用坪數」並不等於「權狀坪數」,有些舊公寓在登記坪數時,並沒有把陽台等室外空間面積算進去,造成可使用面積大於權狀面積的情況,如果仲介公司不說明清楚,消費者很可能被誤導。

3.建商畫大餅看得到、吃不到

「三鐵共構,房價應聲大漲!

「高鐵一日生活圈,帶動周邊房價!」

重大交通建設或是新興商圈,常成為建商推案時的號召,還在規劃期間,話題就炒翻天,消費者一頭熱,卻忽略了在工程正式發包之前,連政黨異動都可能牽動路線改變。

一時熱潮也容易造成購屋的錯誤判斷。倪子仁舉例,10多年前大吹度假風,當時北海岸三芝等地的美麗風景吸引許多建商進駐,打著「社區規劃」、「新興市鎮」的名號,房價應聲大漲,飆到每坪20萬,現在可能跌得剩下一半不到。

房價要持穩不跌,交通的便利性和生活機能是最大關鍵,如果考慮在規劃中的交通動線周邊置產,可以先上網或致電相關單位,確定工程已經發包再下手,絕對不嫌晚。

此外,戶數過多的大樓出入份子較為複雜,住不滿也容易因為供大於求而跌價,亦是考量因素之一。

4.謹守333原則不怕變屋奴

近兩年,經過雙卡風暴重創,銀行普遍更重視風險管理,以往可以到9成以上的房屋貸款,也緊縮銀根,借錢不那麼容易了。

以最受單身上班族和新婚夫妻青睞的小套房來說,由於轉手不易,部份金融機構如台灣銀行,幾乎已經停止承接小坪數貸款業務。

「年輕上班族最常見的購屋盲點,就是弄不清楚自己到底有多少能耐,買了超出負擔能力的房子,」東森房屋行銷部企劃處副理陳偉文看過不少例子,預算不足卻衝動購屋,到頭來苦哈哈。

其實,最保險的做法,是遵守「333原則」:購屋時就準備3成以上的自備款、月付貸款總額不超過收入的三分之一、此外,每個家庭還可以視情況,準備10~30萬不等的「緊急預備金」,並詳細計算每月攤還的金額。

也就是說,以現行平均房價來算,想要在台北市買20坪左右的房子,起碼該有200萬以上的存款。因此,一般會建議在市區上班的首購族以時間換取空間,像台北縣市只一橋之隔,房價可能就跌了一半。

至於在施工期間就要開始付款的預售屋,除了要注意貸款期間長,利率走揚的問題外,永慶房屋業三部協理黎保誠特別提醒,預售屋的繳款期數並非以時間劃分,而是以工程進度為準。遇進度超前時,原先1個月繳1期貸款,可能變成1個月繳3期,壓力暴增之下若原本財務狀況就卡得很緊,會更加捉襟見肘,變成名符其實的「屋奴」,得格外小心。

5.預售屋現場人氣不等於買氣

如果曾在週末假日蒞臨預售屋代銷中心,對以下幾句話一定不陌生:

「A棟13樓,成交,恭喜陳小姐!」

「先生不好意思,您看中的那間,隔壁桌也正在考慮,您要不要先付個訂金,我可以幫您保留下來……」

「各位朋友您好,我們現在正進行限時特賣,您可享受以下優惠……」

別懷疑,這就是假日時預售屋的銷售中心現場,買氣旺、人氣指數高,四周張望,和你一樣來看屋的上班族,還真不少。陳偉文就遇過不少結合藝文活動、邀請名人代言,甚至舉辦時裝秀、珠寶展,先招來人潮,再以限時特惠、多方競爭等技巧,吸引消費者購買的銷售模式。

只是,買氣不等於人氣,陳偉文指出,這些跟你隔桌競爭的客戶,不一定是真正的買家,有可能只是為了炒熱現場氣氛找來的人頭。甚至,就連廣播中「恭喜成交」的訊息,也可能真假參半,對預售屋有興趣的你,千萬別被現場熱鬧的氣氛迷惑了,仔細考慮房子本身是否符合需求,才能避免考慮欠周而後悔的可能性。 3

6.看房子別只挑假日

並不是每個業務員都會主動告訴你,看房子要多看幾次,但這卻是決定你是否能挑到好房子的金科玉律。

其中的祕訣在哪裡?白天看採光、夜晚看居家環境,有些公寓白天是安靜的住宅區,到了晚上,樓下聚集攤販,變成人聲鼎沸的夜市;也有些市郊別墅,平日清幽,一遇週休假日,附近滿坑滿谷的觀光人潮,交通壅塞到教人害怕。如非本地人,在簽約之前,一定要考量這些因素。

看預售屋,則可盡量避開假日時段,一來避開人潮尖峰,銷售人員更有充裕時間帶客戶看屋、解答疑惑,下判斷時,也能避免受限時促銷和競爭喊價的干擾。

7.「房市專刊」為特定建商作嫁

輕薄短小的理財專刊,近年搭上各項投資商品強力促銷的便車而大賣,只是,報導中房市投資的教戰守則,真的完全客觀嗎?

事實上,部份房市專刊直接和建商合作,除報導之外也大量採取置入性行銷。為了加強效果,還會搭配理財講座,邀請幾位買屋達人、理財專家,分析幾個黃金地段,如何「現買現賺」。

但深究這些買屋的邏輯,不難發現許多似是而非的地方。

最常見的話術之一,就是拿亞洲幾個大城市東京、首爾、上海與台北相比,這幾個城市房價近年來的漲幅高於台北,論證台北房市有落後補漲的空間。

8.業務員製造壓力不要盡信!

業務員為了達成交易,殷勤、盡量提供周到服務是一定的,有時候還會略施小技倆,當作買賣雙方議價之間的催化劑。

陳偉文舉例,像中古屋的買賣,業務員會製造出「子虛烏有的買家」,操弄買家心理:「價開到390萬,業務員可能會告訴你還有另一個買家出到400萬,」為的就是製造競爭意味,希望能再將價格提高一點,製造購買壓力。

倪子仁還遇過半夜1、2點按電鈴的業務員:「他說他剛剛才跟賣方談完價錢,為了砍價,跟對方耗到凌晨。」這種大施「苦肉計」的業務員,也讓他哭笑不得。

不論業務員拿出千百種說辭,別讓它擾亂了你的判斷。買房子是終身大事,應該盡量排除各種情緒,如急躁、壓力影響了最後的決定。

9.遇「投資屋」別輕易下手

近年房市大好,不少投資客趁機收購重要交通動線、學區附近中古屋,加以改裝、隔間,再出售給附近的上班族,統稱為「投資屋」。

這種為了出售而改裝的新成屋,裝潢精美外連家具都一應俱全。有些甚至連餐具都幫你擺好了,對於繁忙的上班族來說,是相當具魅力的產品。然而,投資屋是否物有所值,裡頭還大有文章。

「關鍵在於建材,」黎保誠指出其中關鍵:投資客為了增加利潤,當然會盡量壓低成本,更要注意的是,建材的好壞,一般消費者實在很難看得出來。

以瓷磚為例,台灣產製和大陸產製的價格可以差到2倍以上,進口貨就更不用說了。黎保誠表示,經過改裝的「投資屋」通常可以讓賣方現賺2~3成,為了讓買主覺得「物有所值」,通常會情商裝潢師傅和家具公司提供裝潢、家具的費用清單,只是兩廂套招好的情況之下,這份清單有多少真實性,就看買方的運氣了。

他說,房屋建材往往一分錢、一分貨,要確保居家品質,如果能親身參與改裝,了解其中環節,絕對能讓你住得更安心。

10.直營店、加盟店計薪方式大不同

同樣是仲介公司,「直營店」和「加盟店」的結構和業務員計薪方式,截然不同。

直營店受總公司管轄,遇到糾紛,總公司可直接介入協助解決,加盟店則付給總公司加盟權利金「租招牌」,盈虧自負,相關業務最高也只上報到店東。

加盟店業務員在拉到生意之後,和店東拆帳,通常可領到賣方4%、買方1%或2%加總起來的其中一半以上佣金。

高比例獎金利誘下,不少加盟店的業務都是銷售技巧純熟的super sales,然而,業內人士卻表示,良莠不齊的狀況也差異頗大,購屋前應該多詢問加盟與直營店的服務或權益保障差別。

畢竟,買房子跟買衣服不同,無法說換就換,「勤做功課,貨比3家」才是最好的保障。

倪子仁對此就頗有感觸,在業界多年,已經是買屋專家了,但挑起房子,他仍然很嚴格。

「我不只屋比3家,簡直是屋比30家!」說到做到,前陣子幫弟弟尋覓新居,他就真的一口氣看了3、40棟中古屋,一點都不馬虎。

 

不景氣的年代,新「守財」奴當道

沒錯做人還是不要太貪心
報酬率不要訂的太高
要守財還要保本
 
TIna
在生活上,很多人在不知不覺已開始當起守財奴。可是投資上,卻尚未意識到,若不及早轉舵,改變投資策略,很容易吃虧。由諸多跡象看來,強調保本、保守的「守財」哲學,是2006年下半年,甚至2007年投資人該有的新思維。你跟上了嗎?
他們靠賺6%‧保命 

薪水不加,物價卻驚驚漲,越來越多人成為「守財」奴,消費緊縮、理財保守、剩菜打包、兩餐併一餐……生活上精打細算,理財投資亦力求穩健保本。

文.林淑玲

最近,物價飛漲,薪水不漲的現象,正改變周遭人們的生活方式,還有消費模式。越來越多精打細算的現代守財奴出現了。他們不像古代守財奴,緊抱著錢不放,但花起錢來,卻也是事事盤算。

白領族百元打發早、午餐

最近,華頓投信執行長羅立群,與幾個朋友相約在一家早餐店內討論事情。這是他最喜歡的早餐店,100元套餐內含三明治、包子,外加一杯熱咖啡,非常豐盛。常常吃完這一餐,到中午僅以水果果腹,即可獲得飽足感。荷包節省不少,還可順便減肥。晚上,羅立群與親朋好友在一家餐廳聚餐。看著大家吃的差不多了,他揮手叫侍者前來:「請把這些菜打包。」絲毫不浪費佳餚。

上餐館將剩菜打包,100元打發早、午餐,這是羅立群過去幾年從沒有做過的事。他是投資圈內公認的投資高手;然而,在貨幣變薄速度與物價上漲速度,幾乎一樣快的年代裡,今年41歲的他,為了存下更多錢,生活上不得不開始精打細算。

購物專家走省道買家具

再將場景換到購物專家凱涵家裡。這位7年級小女生,最近家裡正在裝潢。為了買一套便宜又好看的家具,她四處比價,最後決定開上將近1小時的車程,到省公路旁的家具行購買,一口氣省下2萬元。凱涵為人不小氣,但是生長在物價飛漲的時代,讓她有樣學樣,養成買東西錙銖必較,比價再比價的習慣,「現在賺錢不容易,連一塊錢都要珍惜。」

另一個角落裡,建華投顧的葉姓業務經理,正與朋友在古典玫瑰園討論事情。他向服務人員點了一壺水果茶,還特別交代「去冰」,朋友好奇的問:「你養生啊?」「不是,少了冰塊,才能喝到較多的茶。」葉先生的舉動,讓在場朋友頻頻稱讚好精明。葉姓經理顯然希望同樣的1分錢,效益能更大。

不論是羅立群、凱涵,還是葉姓經理,看在你我眼裡,應該都熟悉不已。因為他們不過是消費行為越來越保守的廣大族群中的代表,周遭類似的情況可說不勝枚舉。精打細算,幾乎成了全民運動,甚至成為當下社會大眾所讚賞的美德。

可是,在10年前,卻幾乎沒有人這樣做,那些精打細算的人還常被嘲笑。為什麼力求保本、花錢保守的守財奴竟然大復活?說穿了,當然與財富縮水有關,迫使大家不得不將1元當成3元花用,想辦法為財富創造最大價值。

到底,現在民眾財富縮水的情況有多嚴重?根據主計處統計,1997年,台灣整體產業平均經常性薪資(即薪水)為3萬1千元,年增率為4.06%。歷經10年寒暑,來到今年5月,整體產業的平均薪資居然才增加5,000元,為3萬6千元,而年增率更僅有0.9%,連1%都不到。

利率與投資報酬率腰斬

可是,在薪水幾乎沒有太大變動的這10年間,利率與投資報酬率卻雙雙腰斬至一半:定存利率由7%一路降到3%,基金平均投資報酬率也由最高20%,降到最低的8%。民眾累積財富的速度,顯然比10年前緩慢很多,得多花上2倍力氣。

這種情況讓中國信託協理楊誠信憂心忡忡的指出,所謂財富,是指經常性薪資成長率減去所得稅繳稅稅率、匯率與通貨膨脹率等3項因素後,民眾口袋裡所剩餘的金錢。目前,光是3%的通貨膨脹率,便已經吃掉薪資成長率;難怪,主計處在統計今年1到5月實質經常性薪資時,竟然出現0.19%的負成長。

更慘的是,以目前的通貨膨脹水準,5年前所辛苦存下的100萬元,現在只能當86萬元用。可是,偏偏民生物資什麼都要漲:每天都要使用的衛生紙喊漲,油價也漲;今年夏天開始,十多年沒動的電價也起漲,甚至連水價都蠢蠢欲動。「變窮」、「財富縮水」不再只是民眾的「感覺」而已,而是實際上正在發生的事。

放眼觀察周遭,這樣的新現象,也孕育了新的商業模式,平價餐廳、超市、百元商店等,這幾年如雨後春筍般的在全台灣冒出來,全為迎合現代守財奴而誕生。

通常,當財富縮水時,投資專家會建議投資積極一點,想辦法讓小錢滾成大錢,可是,很不幸的是,全民財富縮水最明顯的時候,正巧也遇上景氣逐漸邁入「強弩之末」,「從2003年開始的全球市場多頭行情,已經走了3年多,我不敢說空頭一定會來,但是多頭行情的確已經慢慢走到盡頭,全球景氣放緩跡象,越來越明顯。」楊誠信無奈的說。

富蘭克林投顧研究部主管盧明芬也以國際貨幣基金(IFM)的經濟成長預測指出,包括美國、中國等主要成熟與新興國家,明年的經濟表現可以確定均不如今年。可是,放緩情形可能會比預期中嚴重,因為美國剛剛公布的第2季經濟成長率,居然由第1季的5.26%,腰斬至2.5%。這是美國聯準會長達2年升息後,首度出現經濟放緩跡象,讓各界嚇了一大跳。一般認為,聯準會升息過頭而「誤殺」景氣的機率很高。

景氣放緩效應延燒台灣

可是,更令人擔心的是,升息對景氣的衝擊通常大約半年後才能看出;這意味著,美國接下來的經濟數據,恐怕都不會太好。至於經濟角色日益吃重的中國大陸,在奧運商機和內需帶動下,至少到2008年均可維持9%的高成長,可是,它也和其他國家一樣,面臨景氣趨緩的走勢。

現在,景氣放緩的骨牌效應,也慢慢推到台灣來了。經建會的景氣燈號,在連續10個月亮出代表景氣穩定綠燈之後,6月燈號首度亮出代表景氣出現衰退疑慮的黃藍燈。值得注意的是,作為未來3個月到半年景氣觀察指標的領先指標,亦下降0.2個百分點。這代表:台灣也加入了全球景氣放緩的行列。

當人面臨困境時,很容易有賭徒的想法,希望以小搏大。在賭桌上,如果運氣夠好,或許有翻身的機會。但是在景氣上,如果確定景氣開始反轉直下,還積極與景氣對賭,那麼,毫無疑問只能當輸家。

理財投資5-3-2配置

以前,羅立群是非常積極的投資人,幾乎只買股票,一度曾融資300萬元大買電子股,但因誤判景氣,差一點遭斷頭追殺。現在,他非常守本分,「本不能賠,風險要降低。」是他理財2大鐵則;因此,在他的投資組合裡,50%重押投資報酬率與定存相當的外幣貨幣型基金及債券型基金,這部分投資報酬率為5%。30%放在固定收益的REITs基金與債券,投資報酬率為8%。剩餘的20%則買投資報酬率可達15%的股票與天然資源基金。

戒急用忍 以保本為重

如此保守中略帶積極的投資策略,讓羅立群的財富每年穩穩以7.9%的速度,緩緩成長。他滿臉笑意的說:「我不貪心,每年8%的投資報酬率,便可以讓我的300萬元,在20年後變成近2,400萬元,足以當退休老本。」

羅立群進一步指出,在新興市場需求帶動下,高油價與高原物料價格,未來一定會成為常態。換句話說,麵包只會越來越小,越來越貴。油價也是漲多跌少。物價持續上漲,幾乎是未來10年消費者無法擺脫的宿命。當薪資不動,物價猛動的時候,太積極的投資人最好「戒急用忍」,以保本為重。

身為中國信託財富管理高手楊誠信也說,當景氣開始往下時,如果太過積極,很容易賠了夫人又折兵,採取守勢,才是上上策。因此在投資商品上,他建議,只要投資報酬率相當於通膨率3%,或稍高的商品就可以,包括債券基金、組合型基金、固定收益商品等等,皆符合這樣的要求。若進一步透過資產配置建立投資組合,那麼投資報酬率再拉高到6%到8%,應該沒問題。

投資新主流儼然成形

事實上,像羅立群這樣在理財上也當「守財」奴的人,已經越來越多。據投信投顧公會統計,從2005年7月到2006年6月的1年來,以穩健收益為訴求的組合型基金,規模從原本的480億元,巨幅增加至1,154億元,成長超過140%。元大投信國際部副總郭繼儀觀察指出:一股保守理財新勢力正暗暗崛起,未來投資新主流儼然成形!

根據路透社公布7月全球基金調查結果,由於美國經濟趨緩,基金經理人以相對壓低股市著墨度,轉向債券等防禦性商品。

而這樣資金流向的轉變,也可以從國內最主要的基金銷售通路中國信託銀行,在過去3個月前20名基金排名的變化看出。屬於保守型商品的債券、高收益基金,入榜檔數由3檔基金,增加至7檔。

其中債券部分,買氣固然與預期美國停止升息有關,可是當富蘭克林坦伯頓美國政府基金,由6月的16名,7月躍升為11名,這其中的意涵,便值得玩味了。這檔基金是屬於AAA等級的債券,評價很好,但是非常保守,通常被當成投資人心態轉趨保守的觀察指標。楊誠信認為,這意味著,保守,逐漸成了投資新顯學。

美元趨貶,外幣投資有機可趁

美元趨貶,外幣投資有機可趁

文—黃采薇

2006年3月 Cheers雜誌

你有下列4個理財的問題嗎?

1.你曾在出國前,臨時兌換大筆外幣,卻發現新台幣大幅貶值,只能氣得跳腳?

2.「匯率」對你而言,就像神祕圖騰,知道它的存在,卻永遠不懂它的意思?

3.你畏懼高低起伏的股票市場,想尋求低風險、收益穩定的投資工具?

4.你不甘心把血汗錢放在活儲帳戶,領每年不到1%的利息,讓所得被通貨膨脹蠶食鯨吞?

以上問題,如果你點頭多於搖頭,那麼「外幣定存」也許是適合你的投資工具。

分散風險,匯差利差雙邊賺

臺灣銀行財務部交易科中級專員李樹森表示,新台幣相對於其他主要貨幣,較為淺碟,容易受到外資以及政治因素的干擾。如果手頭上有筆為數不小的新台幣,可以考慮將部份資金轉成外幣定存。

外幣定存,一方面減少台幣貶值所造成的匯差損失,另一方面可以賺到國外貨幣較高的利息。以臺灣銀行為例,美金定存1年期利息就高達4.55%,足足比新台幣定存高出2倍以上。

此外,外幣定存相對於其他投資商品,風險較低。全球幾個主要貨幣平均每年波動約在8%~9%之間,但股市或基金可能單日就有數個百分比的漲跌幅,如果把一定比重的資產放在外幣定存,相對來說也是較為穩健保本的做法。

和債券相較,定存又多了些好處:首先,債券通常有固定期限,提前變現只能依照市價賣出,不一定能保有本金;但定存提前解約,頂多利息打折,本金絕不縮水。其次,購買債券還有公司經營不善的風險,但定存不論國內外都有「存款保障」機制。只要存款在國內100萬台幣以下、國外10萬元美金以下,無論銀行的營運狀況如何,絕對可以拿回當初存入銀行的金額。

其實,外幣定存也有須注意的地方,投資人可依以下原則,讓資產管理再升級:

1.以強勢貨幣為主

貨幣價值和國家經濟表現有相當的關聯性,除非對匯市頗有研究,否則建議初入門的投資人還是以購買美金、歐元、英鎊等主要貨幣較為穩當,流通性也較高。

2.兼顧利息與匯差

投資外幣定存除了要注意利率,還必須留心該國貨幣貶值所帶來的匯差損失。不過,荷蘭銀行消費金融資深副總經理孫可基表示,一般而言,利息越高,幣值會越強勁。一旦提高利率,會吸引國際上較為保守的資金流入,加強幣值走勢。

以美國聯邦準備理事會(FED)連續10多次升息為例,各界猜測美國升息已經到達頂端,沒想到2月聯準會仍持續升息,目前看來3、5月繼續加碼的機率也不小,所以美金在一定期間內還是會維持強勢格局。

3.認清投資目的

如果在幾年內有留學或出國計劃,可以留心該國家匯率變動,趁相對低點時買進一筆供日後出國之用。但如果沒有明確用途,只是純粹想要買低賣高,賺取差價的話,那還是投資主要貨幣為先。

那麼,面對銀行掛牌的多種幣別,該如何挑選,何時才是適當的進場時間點?

紐、澳幣已經過熱

首先,緊盯紐、澳幣高利率的投資者,可以先緩一緩,目前這兩個國家的貨幣大抵上已經成「過熱」的態勢。中國國際商業銀行國外部襄理王文龍分析,幾年來亞洲移民潮帶動紐、澳經濟發展,讓紐、澳幣值相對推升,但目前此趨勢已經減緩。

雖然國內紐幣定存利息將近6%,還是建議投資人保守為宜,小心進場,別賺了利息,賠了匯差。

美金若跌破32元,可放長線

由於聯準會近期升息機率高,因此美金在一定期間內仍然強勢,王文龍認為,想買美金,可以兌台幣匯率32元為基準,在此情況之下再進場較妥當。

但王文龍也強調,這筆錢必須是「閒錢」,前提是要能久放,否則如果有急用,臨時必須兌換成台幣,就不能保證在匯率方面穩賺不賠。

投資日圓不必急於一時

至於日圓,雖然各界一致看好日本經濟,但目前日本國內物價並沒有隨著經濟復甦而同步揚升,還是處在「零利率」的狀態,錢放在日圓1天,就等於損失了1天利息,所以王文龍建議,若想要投資日圓,等到一美元兌換120日圓左右再買,如此就算短期套牢,長期一定有回檔的機會。

去除房貸6大迷思 不動產變動產

房貸的學問蠻大的
有房貸的千萬不能只是傻傻的
只顧著每個月按時繳房貸
還是要稍微注意一下
當發現不合理時要反應
反應沒結果
還可以選擇轉貸
所以要時常注意相關的資訊
房貸有時不只是債
也會是很好的理財方式之一
 
******************************
 
除房貸6大迷思 不動產變動產

 撰文/李美澐

買房子是多數人的一生大事。不過,許多人在辦理房貸時,卻一心只想「趕快把房貸辦下來,日後再每月努力償還」,卻常常忽略掉房貸其實不只是單純的負債而已,它還是一個可以理財的工具。

根據統計,國人的房屋自有率已經高達八五%。但是因為房價動輒高達數百萬或上千萬元,除了少數極有錢的富人之外,大多數民眾都會選擇透過房屋貸款來一圓購屋夢。

建華銀行個人金融部副理高國興指出,過去房子通常與「不動產」及「流動性低」畫上等號。民眾買房子除了自住、出租或買賣之外,根本不知道房貸如果運用得當,可以讓自己或整個家庭的理財更具彈性、生活過得更輕鬆,更有助於完成人生的其他夢想。

其實,所有的房貸客戶都是一樣的,都希望自己的貸款利率最低,能節省最多的錢,也就是能夠「省成本」或「省利息」。不過,根據高國興的觀察,多數人在辦理房貸時,通常會犯了以下幾項錯誤的迷思。

低利率是惟一選擇?再看看有無其他附加價值

迷思一,利率低是挑房貸的惟一選擇。高國興指出,各家銀行包裝房貸的方式不一,有些標榜第一年超低利率,有些用三年的優惠利率來作訴求,也有用較長的貸款期限,以時間換取空間來吸引客戶的……,林林總總令人眼花撩亂,但是他提醒這些貸款戶,從長天期的平均牌告利率來看,各銀行的差異不大,只是優惠的數字高低與年限不同而已。

事實上,銀行對貢獻度不同、往來深度不同的客戶,利率優惠條件的標準各異。精打細算的房貸客戶,不能只看短期的牌告利率較低,就以此做為選擇房貸的惟一考量。尤其是想轉貸的民眾,更不能忘記隱藏在背後的成本,如代書費、清償塗銷及重新設定的地政規費,還有原貸款銀行是否有提前清償的罰款等,都是必須考慮的條件。

高國興也強調,客戶是否真的能占到便宜,並不能單看利率數字的高低,還應該注意房貸的其他附加價值。例如:負責推薦房貸的理財專員是否夠專業,能否為客戶選擇最有利的貸款商品,或最有利的房貸利率?甚至在辦妥房貸之後,後續相關投資理財建議及規畫的提供,才是客戶真正能「A到好康」的重點。

錢借愈多愈好?小心利率上揚愈還愈多

迷思二,借的錢愈多,才是好房貸。目前許多客戶迷信能借到房價百分之一百的房貸才是優質的商品。事實上,資金是需要成本的,多借錢必須負擔更多的利息,特別當市場利率向上翻揚之際,勢必會增加借款人的財務負擔,讓自己好像在「愈還愈多,似乎永遠還不完」的噩夢中循環。因此,為了顧及日後的生活品質,高國興建議想貸款的民眾,要審慎衡量自己的還款能力及期限,不超過自己能力負擔的貸款,才是最明智的選擇。

借了錢就開始還? 還是可以隨借隨還

迷思三,房貸只能還,不能靈活運用。事實上,房屋貸款商品已經朝向多元化發展,並衍生出非常多針對不同財務需求族群設計的產品。因此,辦理房屋貸款之後,每月努力還錢,卻無法靈活動用的舊式房貸,早就是不合時宜的落伍商品。取而代之的,應該是「可以隨借隨還,有借才會計算利息」的理財型房貸才是上品。

房子拿來做資金周轉? 理財型房貸比現金卡好用

迷思四,資金周轉時不會善用房子為借款工具。在現金卡氾濫的今天,許多人身上都備有一張在有急用時就可以「領」錢的現金卡。沒錯,現金卡是相當方便的借錢工具,它提供持卡人一個固定的循環額度,只要在此金額之內,持卡人可以隨時動用,並且根據動用的金額計息。對一些可能隨時需要資金周轉,無法耐心等候銀行逐一審核貸款程序的民眾來說,現金卡確實提供了實質上的便利與快速。

但是,現金卡最大的缺點就在於它的利率高得嚇人(大約一二%至一八%)。相對於無擔保、純信用的現金卡高利率,利用房屋貸款做抵押的理財型房貸利率,卻相對便宜甚多。事實上,理財型房貸不但是目前各種借款管道中,成本最低廉的,也同時具有「隨借隨還,有借才計算利息」的優點。

理財型房貸選擇不多?滿足不同財務需求背景的人

迷思五,理財型房貸只有一種,而且每家銀行的內容都差不多。事實上,理財型房貸不但有最常見的「額度可以循環利用」的基本型外,還有所謂的「抵利型」或「免利型」的選擇。對不同財務需求背景的人來說,適合採用的房貸類型也不一樣。

高國興以基本的理財型房貸為例,它的特點是「提供借款人一個可以隨時動用的『額度』,同時隨借隨還,任君選擇,並且按日計息」;至於「優利型房貸」又稱為「抵利型」或「免利型」房貸,它的優勢是「存款利息可抵貸款利息,適合有積蓄,但希望保持隨時可動用資金彈性」的一般大眾。

拉長貸款年限減輕負擔?臨時周轉不要輕易動用

迷思六,動用寬限期或拉長貸款年限來減輕繳款負擔。對於年紀輕,收入不豐的房屋首購族來說,善用房貸寬限期,並且拉長申貸的年限(例如由二十年延長到三十年),確實可以透過每個月月付金的降低,分散房貸的財務壓力。

但是,如果單純只是臨時周轉或投資需求,那麼因貸款年限拉長所增加的利息支出就值得考量。所以,若不希望手頭因為錢全繳了房貸而變得吃緊,那麼善用理財型房貸,其實就能解決以上的困擾,而不需要動用到寬限期與延長申貸年限的行為。

貸款戶所付利息的多寡,與本金償還的時間有密切關係。如果快速償還本金,貸款戶的利息負擔才會比較低。所以高國興指出,從「不想讓銀行多賺些利息」的前提出發,貸款戶最好是不要輕易動用寬限期的優惠,或是應該縮短借款的年期才是。

破除六大迷思 四大行動重點提示

為了避免落入以上的六大房貸迷思,並且努力將不動產變為流動性高的理財工具,高國興從專業的角度出發,提供想要辦理房屋貸款的民眾以下四大重點:

重點一,如果還沒有房屋貸款的人,在開始向銀行辦理房貸時,就先做好規畫並慎選適合的商品。除非不得已,盡量以較具彈性的理財型房貸為主。特別是預期未來會有資金周轉需求的民眾,理財型房貸應該是首要選擇。

重點二,一旦選定了適合自己的理財型房貸後,應該要確實了解所辦房貸的特色、功能,以及它在理財上的正確運用方法。舉例來說,如果辦的是理財型房貸,未來如果有一大筆現金入帳(像是年終獎金),就可以立即償還貸款,讓貸款的本金降低。如此不但可以節省一筆利息費用,也多了一筆未來再循環動用的資金;假如自己辦理的是優利型房貸,在有錢時,就應該盡量存到銀行帳戶中,也同樣能達到「盡速償還本金(降低未來利息負擔)」與「多一筆靈活資金」的功能。

重點三,依照資金需求的長短,決定臨時周轉的來源。高國興強調,有資金需求時,應根據期間長短來決定借錢的方式,而非採取不變的對應方式。如果是短期資金的周轉,就適合直接動用理財型房貸的循環額度;如果是長期資金的投入,則應該與銀行的房貸專員另行討論,再重新配置貸款的金額與方式。

重點四,最後,選擇一位好的房貸專員,等同於選擇一個好的房貸商品。高國興強調,好的房貸專員可以幫民眾選擇最適合的商品,同時在辦完貸款之後,還能提供其他量身訂作的理財規畫及建議,創造個人財富管理最完整的價值。因為理財是長久而嚴肅的決策過程,而一位好的房貸或理財專員,才能幫助有需求的民眾,順利而循序漸進地達成投資理財的目標。(本文選自《今周刊》特刊《MAN POWER挑戰人生中場》)(更多精采內容,詳見《今周刊》第479期)

什麼時候應該贖回基金?

一直忘了把這篇文章貼給大家
有買基金的人應該蠻受用的
 
 
除非你打算擁有一檔股票十年以上,否則不要持有超過十分鐘,我最喜歡的持有期間是永遠。——巴菲特
 
你是否也曾因為聽了一場精采的投資說明會,或是受到銀行理財專員的一再鼓吹,而滿懷希望地投資某一檔基金?然而,最後卻在市場行情下跌時憂心忡忡,不得不含淚贖回?選基金不容易,好不容易精挑細選一檔基金,錢也投入了,但問題卻接踵而來,該持有多久?基金淨值一直跌,該不該贖回?又在什麼情況下,必須壯士斷腕忍痛贖回?以下告訴你基本贖回的原則,雖然我們不一定要像巴菲特一樣永遠持有,但是也絕對不是胡亂搶進殺出,結果最後買高賣低,失了準頭也亂了節奏。
 
賣出訊號:發現誤上賊船買在最熱的時候
 
通常在新基金募集或某一種類型的基金很熱門的時候,投資人會受到報章雜誌及市場反應影響,而興沖沖地買進一檔「所有人都說好」的基金;然而當熱潮一退,有的基金禁不起考驗,淨值可能就會一洩千里。一旦買了之後發現不如預期,最好不要猶豫,寧可趁還只是小賠趕緊出場。
再者,除了全球基金、平衡基金等將資產配置於不同市場或金融商品上的穩健型基金,其他基金受到單一市場漲跌的影響相當大。若是在一九八九年日本股市最熱時投資日本基金,或是在二○○○年網路泡沫前搶進網路基金,一旦市場轉向,基金淨值馬上剩下一半不到。
 
這兩年,一些基金公司及銀行強調可以幫投資人設停損點,便是解決這個問題的方法之一。在申購基金時,只要告訴基金公司你最大能夠忍受基金跌5%、10%或20%,一旦基金淨值跌到原先設的停損點,基金公司就會通知你該贖回了。請記得,千萬不要捨不得,寧可認賠出場,也不要一套牢就是三、五年!
 
賣出訊號:績效表現明顯落後同類型基金
 
當基金表現落後標竿指數或同類型基金太多,而且很長一段時間沒有改善時,可能就是基金的投資策略出了問題,或是基金經理人選擇標的能力不佳,這時不該戀棧。若要挑選長期績效表現超越同儕的基金,可以參考標準普爾評等或晨星評等對基金長期績效表現的評價,另外,台灣基金獎、傑出基金金鑽獎得主都有長期穩定的績效表現,可以作為參考。
 
賣出訊號:投資策略或投資哲學改變
 
基金的投資策略與哲學代表的是投資的神經中樞,經理人必須依照其架構規範進行標的選擇,一般來說,投資策略與哲學是在基金成立前便確定,並在公開說明書上明白標示,而投資人也應該是在確定一檔基金的投資策略適合自己的需求後才決定申購。但是有些基金經理人因為績效的考量,可能會增加投資組合的風險,或者是因應市場的趨勢,提高保守型商品的投資比重,雖然對投資人來說不見得是負面的,但因為偏離原先的投資策略,與投資人的需求不符,這時最好重新選擇一檔表裡如一的基金。
 
賣出訊號:基金經理人或投資團隊大幅異動
 
早年基金界捧出不少明星經理人,但是這也掀起了一陣挖角風,有些明星經理人在轉換跑道後,績效表現大不如前,因此近來基金公司改為訴求堅強的投資團隊。雖然說不要迷信明星基金經理人,不過不可否認的,基金經理人及研究團隊是決定基金績效成敗最重要的因素。尤其是海外基金,因為基金經理人的異動率都相當低,如果有異動的情形發生,有可能是基金公司的政策改變,或是管理階層人事異動,不管原因如何,都可能影響基金績效。再者,新任基金經理人的操作風格多半會與原先的經理人不同,在前景不明朗的情況下,建議可以先贖回再做打算。
 
賣出訊號:基金公司發生舞弊或醜聞
 
理律律師事務所的劉偉杰因為個人操守問題盜賣客戶股票,致使理律背負龐大債務;安隆公司由經營高層利用非法會計手法捏造獲利,最後導致破產,這些事件不但顯示公司的內控出了問題,經營者的風格與公司文化也會被大眾質疑。
必須再三強調的是,要讓投資人信賴,基金公司的信譽是不可或缺的。基金公司掌管的是投資大眾的錢,你願意把錢交給一個沒有誠信的公司嗎?美國證管會與調查局在二○○三年因為某些基金公司涉嫌優待大額投資人,而對小額投資人造成不公平的現象展開調查,此舉一度造成資金大舉流出遭到調查的公司,不過在這些公司撤換相關人士及進行內部重整後,資金也再度流回。其實被爆發出來的這些醜聞很可能只是冰山的一角,當不確定基金公司的內控是否已經獲得改善之前,最好還是先將資金撤離,再做觀察。
 
賣出訊號:自己的投資目標已經轉變
 
每個人的投資目標會隨著年齡增長或生活型態轉換而有所改變,年輕時可能為了買車、遊學、購屋等計劃需要投資,婚後為家人著想,會規劃子女教育基金、年度旅遊基金等,到年紀漸長,又該為退休基金作準備。每一個人生階段,要考慮的層面不同,能承受的風險越來越低,理財策略與投資工具也該隨之轉變,這時候應該將原先的基金一次或逐步贖回,轉換至更適合自己投資目標的基金。
 
在基金公司這麼多年,常常聽到許多投資顧問不斷地建議客戶買進再買進,卻很少聽到會主動提醒客戶應該賣出的投資顧問。或許你會覺得很奇怪,基金公司不是應該要在低檔時建議買進,在高檔時建議賣出,怎麼我的投資顧問老是只會叫我買?其實,原因很簡單,因為大部分投資顧問的收入與客戶的投資「存量」成正比,存量愈高收入愈多,所以當然只叫進不叫出了!
 
雖然也有愛惜羽毛的投資顧問會站在客戶的角度思考買進或賣出的問題,但那畢竟只是少數,何況沒有幾個人可以每次都抓到正確的買賣點。務實一點吧!不妨想一想:最關心你投資成敗的人是誰?投資顧問?基金公司的總經理?都不是吧!最後的投資成敗當然還是必須由你自己承擔。建議在投資之後還是要定期審視投資的狀況,仔細聽聽有沒有以上的贖回訊號?如果有,告訴自己:「出!」

自動千萬富翁的故事

去日本這件事
是從去年就開始計畫的
第一要件當然就是錢的問題
所以去年的這個時候就開始起開源節流的運動

 
只要一有空閒
最大的興趣就跟安妮絲討論哪支基金比較好
或是一些理財資訊
看看有什麼方法可以開源節流
也多虧了她的理財知識
給我幫助不少
 
這篇文章就是她寄給我的
分享給大家
很不錯的觀念跟方式
給大家不同的思考方向
2006.2.17
 
 
因為貼了這篇文章
這兩天很多朋友跟我討論
我也請教了一些人
像是把每個月的房貸分2次付真的會有差嗎的問題
我問過了 真的有差
因為會先把本金多還掉
相對的利息就會減少
但前提是要是付款方式是本金跟利息一起還的
先付利息再付本金的方式是不適用的
還有一個重點
就是要銀行同意這種方式付款才行
大家都知道他們就是要賺你利息的
那就要看你會不會吵囉
 
還有啊當你發現ㄟ怎麼最近繳的比之前多
那就是利率又調高了
就要去關切一下要求降利率
但前提是你要繳款信用良好才有本錢根銀行談
希望對有貸款壓力的大家有點幫助
 
還有人說 怎麼看都覺得要存到買房子的錢是不可能的
我是這麼回答他的 重點不應該是把目標訂在買房子上
而是你先願意把錢提撥出來
只要願意開始存錢我想應該都不算晚才是
 
剛開始當然比較痛苦
但久了真的自然會變成習慣
雖然每個月把自己的錢卡的死死很痛苦
 
但想想比起以前領薪水的時候
要先付掉信用卡的錢 (給銀行) 再扣掉固定開銷
所剩不多的才是你可以花的錢
現在每個月先扣掉的是基金(給自己)
那種感覺真的差很多
 
不過前提是要將購物慾望減少(少買)
跟改變消費方式用 (現金付款) 才有用
 
也有人跟我說 你是不是想錢想瘋了
呵呵 有那麼嚴重嗎
要是那種貸款的付款方式有用
我想應該可以造福很多人吧
 就算行不通也看不出來對我有什麼影響
2006.2.19
 
**********************
 

我永遠忘不了第一次遇上自動千萬富翁的情景。

 

  那時候,我二十多歲,在一個社區成人教育推廣班教授投資課程。我班上有位中年男學員名叫吉姆.麥金特,在當地一家電力公司擔任中階經理。他很少和我說話,有一天他在下課後來找我,問我是否可以幫忙評估一下他和他太太的財務狀況。

  這個請求讓我很驚訝。儘管我強烈相信,每個人都應該聽聽合格財務規畫師的理財建議,進而從中獲得裨益,可是吉姆給我的印象全然不是那種會主動求助的人。

  我表示非常樂意接受這個邀約,但如果他要聽聽我的意見,他太太必須和他一起過來。「沒問題,」吉姆微笑說道:「正是蘇珊要我來請教你的。我們兩人都覺得,現在是做點財務規畫的時候了。我正打算下個月退休。」

  這下子我真的吃驚了。光聽吉姆在課堂上的幾次發言,我知道他五十歲出頭,在同一家公司工作了三十年,年收入從未超過四萬美元,而且還認為編列預算沒用。我也聽過他形容自己為「超保守派」,因此確信他不可能在股市中發財。不過,我祖母羅莎.巴哈教過我「人不可貌相」。事情永遠說不準,也許吉姆繼承了大筆遺產。

 

●提早十三年退休

 

麥金特夫婦看起來就是那種「勤勞努力、比上不足比下有餘」的人。吉姆身穿胸前有口袋的短袖襯衫,蘇珊頭髮上有幾束亮金色的挑染。蘇珊是美容師,比吉姆年輕好幾歲。

  特別的是,麥金特夫婦好像高中生初次約會,手拉著手,興高采烈地聊著。我還沒開口問,吉姆便開始談他的計畫,聊他準備怎樣過退休生活。此時,蘇珊也跟著嚷嚷:「他這麼年輕就能夠退休,多棒呀!好多人要到六十五歲才能夠退休,但吉姆在五十二歲就做到了!」

 

●平凡無奇的年收入

 

我就這樣聽了十分鐘,後來不得不打斷一下,說道:「聽到你們這樣說,我也激動起來了。不過,我們先別高興得太快。過去幾年裡,我見過好幾百個想退休的人,可是我得告訴你們,沒有幾個人真的能夠在五十歲出頭退休。」「通常人們會問我,他們是否能夠退休,」我說道:「不過,你們似乎認為自己能夠退休。你們為什麼這麼確信自己能夠負擔退休生活?」吉姆和蘇珊對望了一下。然後,吉姆轉過頭來,說道:「你覺得我們不夠有錢,對吧?」

 

  「嗯……我倒不會這樣說。」我回答道:「不過,早早退休的人確實必須有一筆為數不少的錢,而大多數人在你這樣的年紀時還遠遠存不到這麼多。就我對你的了解,我真的很好奇你怎麼會有足夠的錢?」我看進他的眼裡,他也回看我,眼神平靜而沉著。「吉姆,你才五十二歲。」我說道:「想想看,十個人當中只有一個人能夠在六十五歲退休,且勉強維持就業期間的生活水準。你得承認,在你現在這個年齡退休簡直是個壯舉。」吉姆頷首默認。「確實如此,」他說著,同時遞給我一大疊文件。其中包括他和蘇珊的退稅和資產證明,詳細列著他們所擁有的和所積欠的金額。

 

  我先看了看他們的退稅單。去年,吉姆和蘇珊合併收入為五三、九四六美元。這不算富裕,但也確實不錯了。我將資產證明瀏覽一遍,想知道他們欠了多少錢,卻無法找到一條欠債款項。我抬起頭,問道:「你們沒欠債?」

 

●付清所有貸款

 

  麥金特夫婦再次相視微笑,蘇珊緊握一下丈夫的手,說道:「麥金特夫婦不欠債。」她邊說邊樂呵呵地笑著。

  「你們的孩子呢?」我問。「他們?」吉姆回答:「都大學畢業,自立了,托老天的福。」「哦,那很好。」我說:「讓我看看你們擁有哪些資產。」我重新瀏覽那份資產證明,上面列有兩棟房屋。第一棟是他們現在住的,價值四十五萬美元;第二棟用於出租,價值三十二萬五千美元。

  「哇,」我讚歎道:「這兩棟房子現在都沒有貸款?」「對的。」吉姆回答:「沒有貸款。」我接著看退休金帳戶。吉姆的四○一(k)帳戶目前結餘為六十一萬美元(注一),而蘇珊的兩個退休金帳戶則總計有七萬兩千美元。另外,他們還擁有十六萬美元的政府債券,以及存在銀行儲蓄帳戶裡的六二、五○○美元。上述的這些資產加上他們其他的個人財產(包括一艘遊艇和三輛車,款項全部付清),淨資產高達近兩百萬美元。

 

  不論用什麼標準來衡量,麥金特夫婦都是有錢人。他們不僅乾淨俐落地擁有大量資產(有這些就夠讓人欽佩了,何況沒有任何貸款),而且還持續地從投資中獲得股息和利息收入,同時每年還能夠靠出租第二棟房屋,得到兩萬六千美元的收入。另外,吉姆有資格獲得一筆小數目的退休金。至於蘇珊,則因鍾愛美容師的工作,而準備繼續工作到六十歲才退休(儘管她並不需要)。突然間,吉姆的五十二歲退休計畫看起來並不荒唐。這完完全全是可行的,而且讓人振奮不已。

 

●繼承理財知識


一般來說,人們不論擁有多少財富,都不至於讓我瞠目結舌,但麥金特夫婦確實有令我印象深刻之處——他們的富裕是看不出來的。他們兩人似乎是不折不扣的平凡人,就像一般友善而勤勞的夫婦。他們怎麼可能在這樣相對較年輕的年紀,就累積了如此一筆財富?

 

  坦白說,我感到有點困惑,但同時也聽得入迷。那時候,二十多歲的我儘管所賺的錢不算少,然而生活也僅僅入能敷出。有幾個月我確實能夠存下一點錢,然而很多時候,我若不是工作太忙,就是開銷劇增,結果一毛錢也沒存。在許多月份裡,我不但無法把錢留給以後,還弄得當月的薪水也不夠花,於是不斷拚命賺錢,以便讓收支平衡。

 

  身為財務顧問的我,專門教別人如何投資,但自己卻經常掙扎求「錢」。更糟的是,我面前的麥金特夫婦在他們收入最多的那些年裡,也未必賺到我一半的收入,可是如今他們已成為千萬富翁,而我卻越來越深陷在欠債的泥淖中。

  麥金特夫婦顯然通曉某些我必須學習的理財技巧,我決心去發掘那到底是什麼。普通人如何能夠積蓄到這樣的財富?我心急如焚地想知道麥金特夫婦的祕訣,卻無從入手。於是,我問道:「你們是不是繼承了什麼遺產?」

 

  吉姆捧腹大笑,說道:「我們只繼承了一樣東西,那就是知識。我們的父母教我們一些理財常識,我們照著他們所說的去做,深信這一定可行。很多我們認識的人都是如此。」聽到這裡,我確實很著迷。麥金特夫婦原本是要向我請教的,如今我倒想向他們求助了。

 

●真假富翁

 

  我說:「我每週都會見到一些人,他們同樣來上課,情況卻與你們完全相反。這些人看起來很有錢,可是當我們看看他們到底具體地擁有什麼時,就會發現他們不僅不像看起來那麼富貴,甚至窮得叮噹響。

 

  「就以今天早上我會面的一位先生來說,他開全新的保時捷,戴純金的勞力士錶。可是,當我細閱他的資產報告時,卻發現他其實沒剩下多少財產了。他五十多歲,住在一棟有八十萬美元房貸的豪宅裡,個人存款不足十萬美元,信用卡還欠七萬五千美元,連那輛保時捷都是租來的!另外,他還要付贍養費給兩位前妻。

  「然而,你們很富有,快活似神仙,婚姻美滿,兩個孩子已讀完大學,而且你們五十多歲就可以退休了!請告訴我,你們究竟有什麼祕訣?這一定有祕訣的,對吧?」蘇珊著吉姆,問道:「那麼我們再多說個十五分鐘?」吉姆回答道:「十五分鐘算什麼?」

 

●自動千萬富翁的故事


蘇珊深深吸一口氣,娓娓道來:「當我們開始約會時,他二十一歲,我十九歲,我們在認識三年後結婚。度完蜜月後,兩家的父母親告誡我們必須認真過生活。他們說,我們可以選擇盡畢生精力去工作以儘量賺錢,每個月賺到錢後便全部花光,就像多數人一樣,不過我們也可以選擇讓錢來為我們創造好生活,並且享受人生。他們告訴我們,祕訣就是每賺一塊錢都要保證先付錢給自己。」


決心先付錢給自己


  吉姆點頭表示贊同,說道:「沒錯,大多數的人領到薪水時,第一個動作就是付帳單,如果付清後還有餘錢,就把錢存起來。也就是說,把錢先付給別人,最後才付給自己。 爸媽說,要在這樣的遊戲中走在前頭,就要把順序顛倒過來,先為自己留些錢,然後才去付帳單。」

 

  蘇珊笑著搖搖頭,說道:「吉姆說得真容易。不過,千真萬確,我們必須學會存錢。起初,我們試著編列預算,可是不知道為什麼,所賺和所花的數目總是算不對,於是我們開始爭吵。我媽媽告訴我,以前她和爸爸也試過編列預算,可是換來的只是沒完沒了的爭吵,於是他們決定把預算表扔到一邊,改成每個月從薪水裡拿出一○%,在沒看到、沒花掉這些錢之前,就先把它們存進儲蓄帳戶。她告訴我:『妳會驚訝地發現,妳很快就能夠適應沒有這一○%的生活。同時,這一○%在銀行裡悄悄地積聚起來。』

 

  「所以我們就這麼做了。最初我們只把收入的四%存起來,然後慢慢增加。現在,我們會存十五%。不過,平均來說,大約占一○%。」

  「你們怎麼處理這些存款呢?」我問道。蘇珊回答道:「我們的錢是優先為退休而存的。」「你也知道,那時候還沒有四○一(k)計畫。」吉姆插話說道:「但是,許多公司,包括我上班的地方,都提供了公司退休金計畫。如果想多存些錢,還可以額外提撥一點錢。很多朋友並未多存一些,但我們做了。」

 

  蘇珊接著說道:「另外,我們第二個目標就是存錢買自己的房子。我們的父母親都說,他們的房子是他們這輩子最成功的投資,沒有什麼比擁有一棟房子更能夠讓人有自由感和安全感。但關鍵是,要乾淨俐落地擁有房子,也就是說,要盡快付清所有貸款。

 

  「他們告訴我們,當身邊的朋友都在公寓的裝潢上砸錢時,我們應該儘可能注意自己的開銷和儲蓄情況。他們強調,有許多人是在小東西上花掉大筆錢。」

  吉姆回應道:「要在理財上走在前頭,並非意味著要過得窮兮兮或苦哈哈,而是要注意小東西——一些戒掉就能讓人變得更寬裕的消費小習慣。

  「對我們來說,主要的『小東西』是香菸,我們在吸菸上花了過多的錢。我們以前每天一包,爸媽都對此很厭惡。他們提醒,如果不繼續在香菸上浪費錢,兩年內就能夠存到一棟房子的頭期款,同時還可以挽救健康。」


留意拿鐵因子


  吉姆身體向前傾,說道:「你在課堂上用『拿鐵因子』概念,教我們不要每天早上花錢買咖啡喝,而要把錢用於投資。」

  我點頭。

  吉姆說道:「我父親不是這樣稱呼它,可是你們說的是同一回事。或許,他會叫它『不花冤枉錢因子』。他的想法是,如果每天節省幾塊錢,最後就可以省下一棟房子的錢。如果租房子住,會一直做窮鬼,別人將一直賺我們的錢。如果自己買房子,終究能讓自己變得富有。」

  「你們就靠戒菸來省錢,而買了房子?」我問道,又看看他們。他們回我一個微笑,點點頭。「你們怎麼有辦法買兩棟房子,還把貸款全部付清?」

  「哎,我們並不是真的擁有兩棟房子,」蘇珊說:「一棟是住宅,另一棟用於出租。這是祕訣的另一部分。」

 

  吉姆接下去說道:「父母親教我們一個早日付清貸款的訣竅他們說,銀行對這個訣竅深惡痛絕,而我們會對它愛不釋手。他們是對的。現在,用這個訣竅更簡單了,所要做的就是,付貸款時不是每月一次付清款項,而是把這筆款項分成兩半,每兩週就付一次。你如果堅持這種辦法,到年底時就會發現自己不痛不癢地額外付清了一筆錢。如此一來,本來要三十年才能夠付清的房貸,二十三年就能夠清償。我們計算過,依照這個方法,我們二十多歲就可以開始買房子,四十多歲就能夠不拖欠地擁有房子。實際情況更妙。我們持續多付的貸款金額越來越多,結果我們快到四十歲時就已經完全付清房貸了。」

 

  「之後呢?」我問道。

  「之後我們再也不需要付貸款,於是每個月多出一筆錢。」吉姆咧嘴朝我笑一笑,接著說道:「我們可以把這筆多出來的錢揮霍掉,或者用來買更好的房子,並將第一棟房子租出去。結果,我們選擇後者。我們用同樣的訣竅,配合快速還款計畫,更快地付清房貸。接下來,我們乾淨俐落地擁有兩棟房子,自己住一棟,租出去一棟,於是又多了一筆穩定可觀的收入。」

  「這個計畫真不錯。」我回應道。

 

  吉姆精神來了,說道:「蘇珊的爸媽還教我們另一件事,那就是絕不用信用卡來購物。他們把一條嚴格的紀律傳授給我們,而我們又把它傳授給孩子,那就是不管東西多貴,只用現金買,否則就不買。不過,房子除外,而且盡快付清貸款。雖然這不是永遠都很容易辦到,但這就是規則。」

 

  「重點是,」蘇珊說道:「如果沒有足夠的現金去買東西,就乾脆別買。我們兩人結婚多年,向來都跟信用卡債務無緣。若是刷了卡,就會在當月把錢付清。這是父母親所教的另一個讓銀行恨死而我們愛死的妙計。」


有何頂級祕笈?


  我向後傾,靠著椅背,不禁對麥金特夫婦簡單的講解感到驚歎。總能找出什麼來刁難他們吧?我想了想,覺得自己找到了,於是問道:「你們說了這麼多,都很有道理。可是,要做到這一切,必然需要強大的意志力。真希望所有的人都像你們一樣,擁有清晰明確的個人原則。可是很不幸地,大多數的人都無法如此。我想,這就是大多數的人不能夠像你們這般致富的緣故吧。」

  吉姆和蘇珊再次四目交投,臉上綻開笑容。吉姆以手示意讓妻子做解釋。


不需要意志力和紀律


  「重點就在這裡,」蘇珊開始說道:「我們並沒有強大的意志力。如果遵循父母親的訣竅是與自我紀律息息相關,我們反而無法完成得那麼好。」

  吉姆插嘴說道:「蘇珊是有自我約束力的,但至於我,算了吧!」

  這下子我真的糊塗了。我說道:「如果沒有特殊的紀律和原則,你們怎能做得到?畢竟,我們所身處的社會充斥著廣告宣傳、聲色犬馬,它們不停地在誘惑你們違反父母親所傳授的方法。面對種種的誘惑,你們如何抵抗?你們怎樣堅持那些原則?」

 

  我的疑問已不僅僅出於職業好奇心。當時,我只有二十多歲,自己也覺得,要有足夠的自律來約束自己存下該存的錢,實在是比登天還要難。我急於求知的欲望明顯地表現在臉上,逗得吉姆和蘇珊哄然大笑起來。過一會兒,我也跟著笑了。

  「大衛,」吉姆笑夠後,對我說:「我們有個女兒,只比你年輕一點點。我們可是非常了解二十多歲的人要約束自己省錢有多麼難。但是,我們所用的方法就是有這點好處,它用不著任何紀律。」

  我看了看他,面露疑色。

 

  「看到你這麼懷疑,我一點也不覺得奇怪。」吉姆說道:「其實,道理太簡單、太明顯,以致連你這種對錢這麼內行的人,也要花費點工夫才可以理解這一點。其實,如果你知道自己應該做什麼,卻又擔心自己受到誘惑而去做別的,那麼你怎麼能保證自己會做對呢?」

  吉姆看著我,我聳聳肩。他接著說道:「它是簡單又明顯的。你不要把決定權留在自己手上,要讓該做的事情自動發生。」「還記得之前說的『先付錢給自己』嗎?」蘇珊加入說明:「我們所做的是,把薪水的一部分安排成自動轉入一個儲蓄帳戶。關鍵是這一切是全自動的。一旦把事情設定好之後,就什麼都不用做。那真的就不會受到我們控制了。」

 

  「是呀,」我說道:「這就像我在課堂上說過的系統性儲蓄和投資計畫。只不過,你把它應用在理財的各個方面了。」「說得沒錯!」吉姆大聲地表示贊同,並說道:「如果有一件事是你連想都不用想就是要做,那麼你根本不可能會忘記去做,更不可能改變心意而不去做。一旦決定權不在你手上,你就不可能做錯什麼事。」


說做就做,一次就夠


  「我們爸媽說這叫做『自己防自己』,」蘇珊說道:「我們不需要擔心有沒有特別的意志力,因為除了決定要變得富有的一剎那之外,後來根本不需要再做什麼。由於有所謂『薪水扣款』的幫忙,我們把所有的環節都自動化了。我們就是靠這種傻瓜也懂的自動系統來積聚財富。

 

  「我們讓吉姆的公司從他的薪水中提出一部分金額,撥到他的退休金帳戶。我們在加速支付貸款時,也使用類似的辦法。在銀行剛開辦自動轉帳計畫時,就安排每月的貸款(以及超額還款),直接從支票帳戶中轉帳出去。同樣地,還利用系統性扣款方法,把收入的一部分自動投入共同基金。最後,連捐款也自動化了。我們後來了解到,實行自動化可以使過程變得多麼簡單。」

 

  吉姆說道:「我們不是在說金額很大的錢。最初,我每個月只能從薪水中提出五十美元。但慢慢地,錢確實可以積累起來。」

    我低頭掃視麥金特夫婦的千萬資產說明。「你沒開玩笑,」我說道:「這真的是成就卓越啊。」

 

  蘇珊搖搖頭,小聲說道:「這沒什麼了不起。我們能夠做到的,別人也可以。如果年輕時下定決心要變得富有,建立自動系統來累積財富,就不可能會失敗。這就像耐吉的招牌口號加上個小變化。耐吉是『說做就做』( Just do it),我們則是『說做就做,一次就夠』(Just do it…once )。」

 

  吉姆點頭表示贊同,說道:「當我們剛開始這樣做時,自動理財的技術才剛開始啟用,很多朋友都不太相信它。可是今天,它是傻子都會用的東西。我的意思是,現在有那麼多的理財計畫,你只要花幾分鐘,就能夠使理財的任何一個環節變得自動起來。我們的女兒露西在一小時內,就把所有東西都設定好了。」

 

  蘇珊笑道:「可別以為要像我們一樣的土包子才會這樣做。露西可是一位很時髦的小姐。」「可不是嗎,」吉姆笑逐顏開地說道:「她戴了一只帥奇錶(Swatch ),夠時髦的,但也不會貴得離譜。」

  「說到重點了,」蘇珊說道:「這能夠讓你在省錢之餘依然享受人生。想要變得有錢,不需要弄得生活窘困。過去三十年裡,我們玩得很盡興,跟其他朋友一樣,甚至可能比他們還要快活,因為我們的生活裡沒有每天為錢煩惱的壓力。」

  

麥金特夫婦離開後,我久久坐在桌旁,腦海裡回想著他們所說過的話,特別是他們臨別的那幾句。他們說,關鍵是要「設計自己的成功」。當你能夠輕鬆致富時,為什麼要把致富弄得困難?我明白他們是對的。只要清楚自己應該做什麼,並且把它們安排成自動執行,每個人都能夠成為自動千萬富翁。

 

  麥金特夫婦的一席話,是我人生的轉捩點。這使我了解到,長期成功理財的一個重要步驟就是:讓理財變得自動。

 

  在向麥金特夫婦學習了一天之後,我也將自己的財務管理自動化了。你知道嗎?這真的很管用。如今,我也是一個自動千萬富翁。

 

●你也可以成為自動千萬富翁

  麥金特夫婦不需要紀律約束,就能緩慢而穩定地累積財富的故事,也會發生在你身上。如果想知道該怎麼做,請翻過這一頁,繼續讀下去吧。再過幾小時,你的理財觀念便會煥然一新,你的血汗錢會在嶄新的管理技巧下熠熠生輝。現在,你正走在成為「自動千萬富翁」的路途上。

 

注釋

 

(一)譯注:美國政府為了鼓勵人們為退休做儲蓄準備,在一九七四年制定《受雇人員退休收入保障法》,其中的四○一(k)條款即是四○一(k)計畫的由來。時至今日,四○一(k)幾乎已經成為退休金計畫的代名詞。富達投資公司的「401k.com <http://401k.com/」網站提供了這項退休金計畫的詳細說明。

在台灣,勞工退休新制從二○○五年七月一日起上路,其根本精神與美國四○一(k)制度相似,屬於可攜式的個人帳戶退休金制度。至於台灣勞退新制的詳情,可以參考行政院勞工委員會勞工保險局的網站( www.bli.gov.tw<http://www.bli.gov.tw/)上的「認識勞退新制」。

 

自動千萬富翁?──全美首席理財大師的一步致富法

 

作者:大衛‧巴哈